Mönchengladbach ist nicht nur Fussball-Attraktive Großstadt im Einzugsgebiet Düsseldorfs

Die niederrheinische Stadt Mönchengladbach liegt in 24 Kilometer Entfernung zu der nordrhein – westfälischen Landeshauptstadt Düsseldorf. Demzufolge ist Mönchengladbach im Agglomerationsraum Düsseldorf angesiedelt. Laut statistischer Erhebungen betrug die aktuelle Einwohnerzahl der Großstadt im Juli 2018 270887. Charakteristisch für Mönchengladbach sind eine gute Infrastruktur sowie ein attraktives Bildungsangebot. Im Juli 2018 lag die dortige Arbeitslosenquote bei 7 %.

 

Nach Angaben der Studie “ Wohnatlas 2017″, die von der Postbank beim “ Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut“ ( HWWI ) in Auftrag gegeben wurde, bietet Mönchengladbach derzeit attraktive Bedingungen für Immobilienkäufer. Die Auswertungen der Experten belegen einen im Bundesvergleich relativ geringen Preisanstieg bei Immobilien in den vergangenen Jahren. So sind die Preise zwischen 2012 und 2016 um 9,7 % angestiegen. Demgegenüber verteuerten sich in vergleichbaren deutschen Großstädten wie etwa Kiel oder Wiesbaden die Immobilienpreise während dieses Zeitfensters um 36 % bzw. 24, 8 %. Somit ist das reale Preiswachstum in Relation zu vergleichbaren Großstädten verhältnismäßig moderat. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag im Jahre 2016 bei 1209 Euro. Entsprechend zählt Mönchengladbach zu den günstigsten deutschen Großstädten. Zusätzlich dokumentiert die Studie das langfristig günstige Verhältnis von Kaufpreis und Mietniveau.

Im Jahre 2016 mussten Käufer für eine 100 m² – Eigentumswohnung im Mönchengladbacher Stadtgebiet im Schnitt 5,8 örtliche Pro – Kopf – Jahreseinkommen aufbringen. Nach Angaben der Studie wäre ein derartiger Kauf in München viermal so teuer gewesen. Somit eignen sich Immobilien in Mönchengladbach für den Erwerb zur Eigennutzung. Für das Eigentum einer 100 m ² – Wohnung sind laut Studie in der Regel 16,2 Nettokaltjahresmieten zu zahlen. Daher ist der Wechsel vom Mietverhältnis ins Eigentum für viele dort lebende Mieter interessant. Somit kann die bisherige Miete zur Tilgung eines Darlehens genutzt werden. Aufgrund des relativ günstigen Zinsniveaus sind Objekte in absehbarer Zeit abbezahlt.

Renditechancen für Kapitalanleger orientieren sich an der Lage der jeweiligen Immobilie
Kapitalanaleger, die einen Immobilienkauf nicht zur Eigennutzung anstreben, sollten im Vorfeld die Investition sorgfältig prüfen. So prognostiziert das HWWI sowohl einen langfristigen Bevölkerungsrückgang um – 0,35 % – Punkte als auch eine negative Kaufpreisentwicklung in Höhe von – 0,61 %- Punkten für das Zeitfenster zwischen 2016 bis 2030. Aufgrund des künftig einzukalkulierenden Bevölkerungsrückgangs werden die Immobilien erwartungsgemäß mit einem jährlichen Minus von 0,61 % – Punkten verknüpft sein. Deshalb sollten Kapitalanaleger vorwiegend Objekte in guter und wertstabiler Lage erwerben.
“ Bunter Garten“, “ Windberg“ und “ Großheide“ – Edelquartiere im Stadtgebiet

Die begehrtesten bzw. teuersten Viertel im Stadtgebiet sind die Wohngegenden “ Bunter Garten“, “ Windberg“ und “ Großheide“. Das Quartier “ Bunter Garten“ nimmt in Mönchengladbach eine Ausnahmestellung ein und gilt als “ Edelbezirk“.

Der “ Bunte Garten“ schließt sich unmittelbar an das nördliche Stadtzentrum an. Dominiert wird das Viertel von zahlreichen Parks, Wiesen und Spazierwegen. Diese sind Relikte des ehemaligen städtischen “ Botanischen Gartens“. Immobilien, die in diesem Areal angesiedelt sind, erzielen die höchsten Immobilienpreise der Stadt. Durchschnittlich müssen Käufer für den Erwerb eines Einfamilienhauses bis zu 1,5 Millionen Euro aufbringen. Neue Eigentumswohnungen sind mit einem Quadratmeterpreis von bis zu maximal 3500 Euro verknüpft. Der Mietpreis liegt in diesem Viertel bei 11 € pro m².
Die verhältnismäßig große Nachfrage nach den dortigen Objekten kann nicht gestillt werden, da der Markt weitestgehend stagniert. Die überwiegend älteren Eigentümer der Häuser streben zwar einen Verkauf ihrer Immobilien an, da sie aber keine adäquaten Wohnungen in einer vergleichbaren Toplage im Stadtgebiet finden, bleiben sie überwiegend in ihren Häusern wohnen. Ein Großteil der hochwertigen Objekte ist aufgrund ihres Alters renovierungsbedürftig. Demnach müssen Investoren sowohl einen hohen Kaufpreis als auch Ausgaben für die Sanierung bzw. Instandsetzung einkalkulieren.

In “ Windberg“ sind die Immobilienpreise in der Regel um ein Drittel billiger als im “ Bunten Garten“. Nördlich der Anastraße zeichnen sich die dortigen Immobilien durch ihre Hochwertigkeit aus. Somit sind zahlreiche Objekte durchaus mit denen im “ Bunten Garten“ vergleichbar. Prinzipiell herrscht in “ Windberg“ ein Nachfrageüberhang, wodurch der Immobilienwert der Objekte voraussichtlich steigen wird. Als Toplagen des Bezirks gelten etwa “ Bonhoeffer“-, “ Hesper“- und Stauffenbergstraße. Den Stadtteil durchziehen allerdings stark belebte Straßen. Ebenso befindet sich die Bahnstrecke in unmittelbarer Nähe. Potentielle Immobilienkäufer sind daher dazu angehalten im Vorfeld ihrer Kaufentscheidung die jeweilige Geräuschkulisse zu berücksichtigen bzw. objektiv einzuordnen.

Im Norden grenzt das Quartier “ Großheide“ an “ Windberg“. Felder und weite Grünflächen prägen die Landschaft. “ Großheide“ ist deshalb der “ grüne Stadtgürtel“ Mönchengladbachs. Filetstücke des Viertels sind die Objekte, die sich an das Karree Kasebachstraße und Wienandsdelle anschließen. Im Westen liegen an der Kampsheide und der Lindenstraße die verhältnismäßig preisgünstigeren Immobilien von Großheide. Ältere Bauten werden vereinzelt zu Kaufpreisen ab 300000 € veräußert.

Begehrte Wohnlagen mit guten Renditen

Bei Mietern und Käufern sind die Viertel “ Schelsen“, “ Mönchengladbach West“, “ Sasserath“, “ Wanlo“ sowie “ Am Wasserturm“ derzeit beliebt.

In Mönchengladbach – Schelsen“ finden sich primär sehr gute und mittlere Wohnlagen. Der Mietspiegel für Bestandswohnungen bewegt sich aktuell bei 7,28 € je m ². Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen liegen derzeit durchschnittlich bei 8 %. Für Neubauwohnungen in Schelsen können Kapitalanleger eine Rendite in Höhe von 3,8 % erwarten. Die Objekte in dem Bezirk generieren daher Erträge, die im Bundesvergleich verhältnismäßig hoch ausfallen.

Der Erwerb einer Immobilie in Mönchengladbach – Schelsen ist aufgrund der relativ hohen Mietrenditen sehr attraktiv. Die Vermarktungsdauer für die einzelnen Objekte beträgt im Schnitt 23 Tage.

Mönchengladbach – West kennzeichnen gute und mittlere Wohnlagen. Ein- und Doppelhäuser des Bezirks, die älter als 3 Jahre sind, werden aktuell für durchschnittlich 1676 € pro m ² veräußert. Der Preis je m ² für Neubauhäuser beläuft sich derzeit im Schnitt auf 2171 € pro m ². Für Bestands- Eigentumswohnungen bzw. Neubauwohnungen sind 1101 € je m ² bzw. 2676 € pro m ² fällig. Die Kaufpreise für Ein – und Zweifamilienhäuser, die älter als 3 Jahre sind, stagnieren aktuell. Demgegenüber sind die Kosten für neue derartige Objekte um durchschnittlich 2 % gestiegen. Das reale Preiswachstum bei Neubauwohnungen entspricht aktuell 3,4 %.

Die Miete für Bestands – Häuser lag im Jahr 2016 bei 7,30 € je m ². Die Mietpreise für Bestandswohnugen bzw. neuwertige Wohnungen betrugen während des Jahres 2016 5,71 / m ² bzw. 8,77 € / m ². Während des Kalenderjahres 2016 waren die Mieten für Neubauten in Mönchengladbach – West einer Veränderungsrate von durchschnittlich 6,3 % ausgesetzt.
Anleger erzielten im Jahre 2016 für Bestandswohnungen mit Renditen von 6,2 % hohe Erträge, die deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Neubauwohnungen generieren in der Regel Bruttomietrenditen von 3,9 %. Da beide Kennzahlen die Renditen im bundesweiten Vergleich übersteigen, ist der Immobilienkauf in Mönchengladbach – West ein Investitionsmodell über das sich hohe Gewinne erwirtschaften lassen.

Zusätzlich verspricht Sasserath mit einer Bruttomietrendite von 3,9 % für das Jahr 2016 attraktive Erträge für Anlageimmobilien. In Wanlo warfen vermietete Objekte im Jahre 2016 durchschnittlich 3, 8 % Rendite ab. In dem Stadtgebiet “ Am Wasserturm“ lagen die Renditen für das Jahr 2016 bei 4,7 %. In “ Waldhausen“ erzielten die vermieteten Immobilien im Schnitt eine Bruttomietrendite in Höhe von 5, 7 % für Bestandswohnugen sowie 3, 8 % für Neubauwohnungen.

Spezifische stadtplanerische Maßnahmen sollen Mönchengladbach als Immobilienstandort langfristig attraktiver gestalten bzw. aufwerten. Zu diesem Zweck hat die Stadt den renommierten britischen Architekten Nicholas Grimshaw beauftragt der Stadt ein neues Gesicht zu verleihen. Demnach erarbeiten Stadt- und Regionalforscher in Kooperation mit Grimshaw Konzepte, die Mönchengladbach künftig neu inszenieren.

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